קבלת דירה בירושה היא לא פעם מקור לברכה כלכלית, אך גם עשויה להציב את היורשים בפני שאלות משפטיות ומיסויות מורכבות. מכירת דירת ירושה מחייבת תכנון נכון, הבנת החובות המוטלות על היורש והכרת האפשרויות להפחתת נטל המס. במאמר זה נסקור את עיקרי הדברים שיש לדעת.
מיסוי דירת ירושה
תחום מיסוי דירות ירושה בישראל דורש מומחיות ועדכון מתמיד. כאשר מדובר במכירת דירה שהתקבלה בירושה, קיימת חשיבות למועד בו התקבלה הזכות, לאופן חלוקת העיזבון, ולתנאי הזכאות לפטורים ממס.
בישראל לא קיים מס עיזבון, אך מכירת דירה שהתקבלה בירושה עלולה לחייב בתשלום מס שבח. קיימים שני פטורים עיקריים:
- פטור מוריש לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין: אם המוריש היה זכאי לפטור ממס שבח לו היה מוכר את הדירה בחייו.
- פטור אישי של היורש לפי סעיף 49ב(2): אם מדובר בדירת מגורים יחידה של היורש, לפי תנאים מוגדרים.
הסכם חלוקת עיזבון והשלכות מס
הסכם חלוקת עיזבון הוא כלי חשוב המאפשר ליורשים לחלק את נכסי העיזבון בצורה שונה מזו שנקבעה בחוק או בצוואה. הסכם כזה, כאשר נעשה לפני חלוקה פיזית של הנכסים וללא תמורה חיצונית, אינו נחשב עסקה במקרקעין ואינו מחייב במס שבח או מס רכישה.
שימוש מושכל בהסכם כזה עשוי לאפשר לכל יורש לקבל נכס "שלם" במקום זכויות חלקיות בנכסים מרובים, תוך חיסכון משמעותי במס. עם זאת, יש להיזהר: חלוקה מאוחרת מדי או פעולות שמביאות לחלוקה בפועל (כגון השכרת הדירה) עלולות לסגור את חלון ההזדמנויות לחלוקה מועדפת.
תכנון מס מקדים
מומלץ לשקול מראש את מבנה הירושה. במקרים מסוימים, העברת נכסים במתנה עוד בחיי המוריש עשויה לחסוך מסים עתידיים. בצוואות יש מקום להותיר גמישות ולשלב הוראות המאפשרות ליורשים לפעול בהתאם לייעוץ מקצועי עדכני בעת מימוש הנכסים.
מכירת דירה בין יורשים
כאשר יורש מבקש למכור את חלקו ליורש אחר, יש לבחון האם מדובר במכירה רגילה החייבת במס שבח ומס רכישה, או שמא ניתן עדיין להסתמך על הסכם חלוקה פנימי. יש לזכור כי גם העברת זכויות בין יורשים ללא תמורה נחשבת לעסקה במקרקעין ודורשת דיווח.
מכירת דירת תמורה בפרויקט התחדשות עירונית שהתקבלה בירושה
אחת הסוגיות המורכבות ביותר בתחום מיסוי ירושות נוגעת לדירות תמורה שניתנו במסגרת פרויקטים של פינוי־בינוי או תמ"א 38. כאשר דירת ירושה עברה הליך התחדשות עירונית, עלולה להתעורר שאלה האם הדירה שנמסרה כיורשת היא אותה דירה שמכירתה פטורה ממס שבח.
רשויות המס נוטים לראות בדירת התמורה דירה חדשה "אחרת" , ולכן במקרה בו היורשים מוכרים את דירת התמורה החדשה — לא תמיד ניתן להחיל את הפטור שניתן היה ליישם על הדירה המקורית.
כלומר, גם אם המוריש היה זכאי לפטור על דירתו, ייתכן כי היורשים יחויבו במס שבח בגין מכירת הדירה החדשה שהתקבלה כתוצאה מההתחדשות. על כן, יש לבחון כל מקרה לגופו, ולבצע תכנון מס קפדני בטרם ביצוע העסקה.
טעויות נפוצות במכירת דירת ירושה
במסגרת הליווי המשפטי שלנו נתקלנו לא אחת ביורשים שפעלו בתום לב אך שגו בביצוע עסקת מכר של דירה שהתקבלה בירושה. בין הטעויות הנפוצות ניתן למנות:
- מכירה ללא בדיקת פטור מתאים: רבים מניחים כי מכיוון שהדירה התקבלה בירושה, אין צורך לשלם מס שבח. בפועל, יש לבחון כל מקרה לגופו.
- ביצוע עסקה לפני קבלת צו ירושה/קיום צוואה: ללא מסמך משפטי זה, לא ניתן להשלים את העברת הזכויות, מה שעלול לעכב את העסקה ואף לסכלה.
- אי הגשת דיווח לרשויות המס: כל מכירה של זכות במקרקעין, לרבות בין יורשים, מחייבת דיווח – גם אם אין חבות במס.
- העברת חלק מהדירה מבלי לערוך הסכם חלוקה מסודר: מהלך כזה עלול ליצור בעיות רישומיות בעתיד ואף לפגוע בזכאות לפטורים.
דירת ירושה לתושב חוץ
תושב חוץ המבקש ליהנות מפטורים הקיימים בדין הישראלי יידרש להוכיח כי אין בבעלותו דירה במדינת מושבו. דרישה זו עלולה להיות מורכבת ולחייב תצהירים ואישורים רשמיים.
היטל השבחה ומסים נוספים
מעבר למס שבח, יש להביא בחשבון את האפשרות לחיוב בהיטל השבחה במועד מכירת הנכס, בהתאם לשינויים תכנוניים שחלו בנכס במהלך השנים. כמו כן, ייתכנו עלויות נוספות כגון שכר טרחת עורך דין, תשלומים לרשויות והוצאות תחזוקה עד למכירה.
סיכום
מכירת דירת ירושה הינה צומת מורכב הדורש תכנון מושכל, בחינה מדוקדקת של מצבת הזכויות, וניהול נכון של הסיכונים המיסויים והמשפטיים. ייעוץ משפטי מוקדם מעורך דין המתמחה בתחום עשוי לחסוך ליורשים סכומי כסף ניכרים, למנוע סכסוכים ולהבטיח שהעסקה תתבצע באופן המיטבי.
במשרדנו אנו מלווים יורשים משלב קבלת הצו ועד למכירת הדירה, תוך דגש על שמירה על זכויותיהם ומקסום הפטורים האפשריים.