כאשר אתם ניגשים לרכוש דירה, חשוב לדעת שמעבר למחיר שמופיע בחוזה, ישנה עלות נוספת ומשמעותית – מס רכישה. מדובר בתשלום חובה לרשות המסים, שאם לא ישולם בזמן ובאופן נכון, עלול לעכב את רישום הדירה במרשם המקרקעין ואף להוביל לקנסות.
בכתבה זו נציג את עיקרי הדברים שכל רוכש חייב להכיר – מהו מס רכישה, כיצד נקבע גובהו, מה ההבדל בין דירה יחידה לדירה שנייה, אילו פטורים קיימים ומתי כדאי לפנות לייעוץ משפטי.
מהו מס רכישה ולמה הוא חשוב?
מס רכישה הוא תשלום חד-פעמי שמוטל על כל אדם הרוכש זכויות בנדל"ן. מדובר בדרישת חובה – ללא תשלום המס או הצגת פטור תקף, לא ניתן להשלים את רישום הזכויות בטאבו.
המס נגזר ממחיר הנכס, לפי מדרגות מס מתעדכנות: ככל שהדירה יקרה יותר, כך אחוז המס גבוה יותר. זאת במטרה להכביד על רוכשים של נכסים יוקרתיים ולהקל על רוכשי דירה ראשונה.
מתי נהנים מפטור או ממדרגות מס מופחתות?
כדי ליהנות מהקלות במס רכישה, על הנכס להיחשב כ**"דירת מגורים"**, ועל הרוכש לעמוד בהגדרת "דירה יחידה". לפי החוק:
- דירת מגורים היא דירה שנבנתה או מיועדת למגורים (כולל כזו שבנייתה טרם הסתיימה).
- דירה יחידה היא הדירה היחידה בבעלות הרוכש בישראל. החוק מתיר החרגות מסוימות, למשל בעלות חלקית קטנה או דירה שהתקבלה בירושה.
בנוסף, הרוכש צריך להיות תושב ישראל – בפועל או חדש/חוזר וותיק, תוך שנתיים ממועד הרכישה.
מדרגות מס רכישה לדירה יחידה – שנת 2025
לפי העדכון האחרון של רשות המסים, המדרגות עבור דירה יחידה הן:
|
חלק השווי |
שיעור המס |
|
עד 1,978,745 ₪ |
0% |
|
1,978,745 – 2,347,040 ₪ |
3.5% |
|
2,347,040 – 6,055,070 ₪ |
5% |
|
6,055,070 – 20,183,565 ₪ |
8% |
|
מעל 20,183,565 ₪ |
10% |
חשוב לדעת: מדרגות המס מתעדכנות מדי שנה, בהתאם לשינויים בחוק ההתייעלות הכלכלית.
דירה שנייה ומעלה – מס גבוה יותר
אם בבעלותכם כבר דירה נוספת, או שאתם תושבי חוץ שאינכם מוכיחים שאין לכם נכס אחר במדינה אחרת – תשלמו מס גבוה יותר:
- עד 6,055,070 ₪ – 8%
- מעל 6,055,070 ₪ – 10%
משפרי דיור – הטבה זמנית
רכשתם דירה חדשה ועדיין לא מכרתם את הקודמת? ייתכן שתיחשבו כמשפרי דיור ותיהנו מהטבת דירה יחידה, בתנאי שתמכרו את הדירה הישנה תוך 18 חודשים (או 12 חודשים אם רכשתם מקבלן).
אם לא תמכרו בזמן – תידרשו להשלים את המס על דירה שנייה, כולל ריבית והצמדה.
התא המשפחתי – מס בוחנים לפי כל בני המשפחה
חוק מס הרכישה מתייחס גם לבני זוג ולילדים מתחת לגיל 18, כאילו כולם "רוכש אחד". לכן, גם אם רק לבן הזוג יש דירה – ייתכן ולא תיחשבו כדירה יחידה. במקרים מסוימים ניתן להוכיח הפרדה רכושית ,למשל עם הסכם ממון וליהנות מהקלות.
מתנות, ירושות והעברות בין בני זוג
- העברת זכויות ללא תמורה בין בני זוג המתגוררים בדירה הנמסרת במתנה– פטורה לחלוטין ממס רכישה.
- מתנה מ"קרוב" – משלמים שליש מהמס הרגיל.
- חשוב להבחין: ההגדרה של "קרוב" שונה בין מס רכישה למס שבח!
רכישת נכס שאינו דירת מגורים
- קניתם קרקע, חנות או משרד? המס הוא בדרך כלל 6%.
- ניתן להחזיר עד ל־5% אם מתקבל היתר בנייה לדירה תוך שנתיים.
- דירה על הנייר ללא התחייבות גמורה להשלמה – עלולה להיחשב כקרקע ולחייב במס של 6%.
תשלום, דיווח וסימולטור
- חובה לדווח על העסקה תוך 30 יום.
- תשלום המס בתוך 60 יום.
- ניתן להשתמש בסימולטור באתר רשות המסים כדי להעריך מראש את גובה המס.
שימו לב: איחור בדיווח או תשלום = ריבית, הצמדה וקנסות.
הטבות מיוחדות – נכים, נפגעי צה"ל ומשפחות שכולות
זכאים להקלה משמעותית – רק 0.5% מס רכישה, גם על נכסים שאינם דירות מגורים. יש לבדוק זכאות באופן פרטני
לסיכום – אל תוותרו על בדיקה מקצועית
מס רכישה הוא עניין מורכב – כל פרט קטן משנה: האם זו דירה יחידה? האם אתם משפרי דיור? האם יש הסכם ממון? האם מדובר במתנה או רכישה?
משרדנו מתמחה במיסוי מקרקעין ומלווה עשרות רוכשים בכל שנה בתכנון מס חכם וחוקי.
