“לתת דירה במתנה” נשמע כמו מחווה טבעית בין קרובים, אבל מבחינה משפטית מדובר בעסקת נדל״ן מלאה: הסכם בכתב, דיווחי מס בזמן והשלמת רישום בטאבו – בדיוק כמו בעסקת מכר בכסף. להלן מדריך מעמיק המבוסס על ניסיון משרדנו במאות עסקאות מתנה – כולל נקודות שאליהן רוב האנשים כלל לא מודעים, עד שמאוחר מדי.
1. למה בכלל להסדיר מתנה בכתב?
תוקף עלפי חוק – בהעברה “ללא תמורה” חוק המתנה וחוק המקרקעין מחייבים הסכם כתוב; בעלפה אין עסקה.
מניעת מחלוקות – חוזה מפורט קובע מראש אם נותן המתנה נשאר לגור בדירה, האם מותר למקבל להשכיר, ומתי יוכל למכור.
שליטה על מסים – רק הסכם מסודר מאפשר לחשב ולדווח מס שבח/מס רכישה וליהנות מפטורים בין קרובים.
הגנה על דרישת “השבת מתנה” – בלי מסמך, נותן המתנה מתקשה להוכיח תנאים שקבע לחזרה בו אם המקבל פוגע בו או מתרושש.
2. מי נחשב “קרוב” ומתי חל הפטור?
קרוב לצורך מס שבח ומס רכישה הוא הורה, בןזוג, ילד (כולל חורג ומאומץ), נכד, אח/אחות במקרים מסוימים ונכדחוסה. העברה בין קרובים מקנה:
נותן המתנה – פטור מלא ממס שבח, כל עוד הוא “קרוב” למקבל וזו אינה עסקה חוזרת ונשנית למטרת מס נמוך.
מקבל המתנה – פטור ממס רכישה או חיוב מופחת (שליש ממס רגיל), בהתאם לקרבה.
הפטור אינו אוטומטי: מגישים דיווח מקוון לרשות המסים תוך 30 יום ומצרפים תצהיר קרבה ותעודת זהות משותפת. אידיווח בזמן גורר כפל מס וקנסות.
3. תהליך שלב אחר שלב
א. בדיקות מקדימות
– נסח טאבו עדכני: שעבודים, משכנתה, הערות אזהרה.
– תיק תכנון: חריגות, היטל השבחה עתידי.
– מיסוי עתידי: האם למקבל יש דירה נוספת (משפיע על פטור מס רכישה בעת מכירה עתידית).
ב. ניסוח הסכם המתנה
– פרטו גוש/חלקה, זכויות בנייה, שעבודים.
– הגדירו תנאים מיוחדים: זכות מגורים לנותן, איסור מכירה X שנים, פיצוי מוסכם בהפרה.
– חתימות, אימות נוטריוני או הצהרת עו״ד.
ג. דיווחי מס
– שומה עצמית למס שבח (הנותן) + נספח פטור בין קרובים.
– שומה עצמית למס רכישה (המקבל) + בקשה להקלה.
– קבלת אישורי מס “אפס” או דרישת תשלום (אם אין פטור).
ד. שטרי העברה וטאבו
– ממלאים שטר העברת זכות, מצרפים תעודות זהות, הסכם, אישורי מס, אגרת רישום.
– מגישים ללשכת רישום המקרקעין; בתוך כחודש מתקבל נסח חדש ובו שם המקבל כבעלים.
ה. בדיקות סיום
– צילום נסח עם הבעלות החדשה.
– עדכון ביטוח מבנה ותכולה, ארנונה וחשמל.
– במידת הצורך: רישום שעבוד חדש לטובת בנק (אם המקבל נוטל הלוואה).
4. מתי נותן המתנה יכול להתחרט?
לפני רישום – ביטול חדצדדי אפשרי (בכתב) אם עוד לא חתמתם בטאבו.
אחרי רישום – ביטול נדיר, רק עקב התנהגות מחפירה של המקבל (אלימות, מרמה), צופירוק או הפרת תנאי מהותי שכתבתם בחוזה. לכן דרישת שמירת מגורים/חזרה צריכה להופיע בהסכם.
5. טעויות נפוצות שאנחנו פוגשים .
“הכול במשפחה, אין צורך בעו״ד” – ואז מתברר שהנכס משועבד או שהאחיינים תובעים ירושה.
דיווח מס מאוחר – מעניק פטור אך מקבל קנסות.
הסכם קצר של עמוד אחד – אין התייחסות לזכויות בנייה עתידיות, היטל השבחה או זכות מגורים – גורר תביעות.
אירישום בטאבו – המקבל מגלה שנים אחרכך שהדירה עדיין רשומה על שם ההורה המנוח ותקוע בהליכי צוירושה.
היבטים משפחתיים: העברה של נכס במתנה בתוך המשפחה עלולה להשפיע על ירושה עתידית, לעורר מחלוקות בין אחים או קרובי משפחה אחרים. חשוב לשתף את בני המשפחה הרלוונטיים ולדאוג להבהרה מלאה של הכוונות.
בדיקת שעבודים וחובות: גם בנכס המועבר במתנה יתכנו שעבודים, עיקולים או חובות ארנונה והיטל השבחה. טרם השלמת העסקה, רצוי לבצע בדיקות זכאות ובירורים מול הרשויות המקומיות ומול הטאבו.
הסכם ממון: במקרים של בני זוג נשואים או ידועים בציבור, מומלץ לשקול עריכת הסכם ממון במקביל לעסקת המתנה, על מנת להגן על הזכויות העתידיות של כל אחד מבני הזוג בנכס.
6. עלויות – מה באמת משלמים?
שכרטרחת עו״ד – נע לפי מורכבות (זכות אחת עם משכנתה קטנה ≈ 0.5 % מערך נכס; תיק מורכב עם כמה נותנים/מקבלים ואילוצי מס – סכום קבוע גבוה יותר).
אגרת רישום בטאבו – כ₪200 לשטר.
אגרות מסמכים נלווים – נסח, תשריט, תכנון.
מס שבח / מס רכישה – משתנה;, אך בתנאי דיווח במועד.
7. שירות משרדנו
תכנון מס מוקדם – בדיקת פטורים, שילוב עם סעיפי “דירה יחידה” עתידיים.
הסכם מתנה “עתיר מגננות” – שמירת זכות מגורים, הגבלת שיעבוד, החלה אוטומטית של הוצאות חריגות (למשל תיקון שלד).
דיווח מהיר לרשות המסים – תוך ימים, לא שבועות.
רישום טאבו מקוון – חוסך המתנה פיזית וטעויות הזנת נתונים.
ליווי משפחתי – ישיבה משותפת עם הילדים, הסברים על ירושה ושיתוף פעולה עתידי, הפחתת מתח ומחלוקות.
לסיכום:
עסקת מתנה במקרקעין היא מהלך משפטי מלא פרטים וחשיבות. גם אם המניע הוא טוב לב או רצון לעזור לבן משפחה, אל תתייחסו לכך בקלות ראש. יש לבדוק זכאות לפטורים במס, לערוך הסכם מתנה כתוב ומקיף, ולהשלים את רישום הזכויות על שם המקבל.
אם יש לכם שאלות נוספות או התלבטויות בנוגע להעברת דירה או נכס מקרקעין במתנה, כדאי מאוד לפנות לעורך דין המתמחה בתחום, כדי להבטיח שהתהליך יבוצע כחוק ובאופן שישמור על האינטרסים שלכם לטווח הארוך.
האמור לעיל מידע כללי בלבד ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני.
