כאשר מוכרים דירה ברווח, החשבון האמיתי מתחיל רק אחרי שמבינים כמה מס שבח יש לשלם וכמה יישאר לאחר כל ההוצאות. לא פעם מתברר שהמס יכול לבלוע עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים – אלא אם מתכננים נכון, מנצלים פטורים ומשתמשים בכלי ההקלה שהחוק מציע. מטרת הכתבה היא לעשות סדר בכל מה שצריך לדעת לפני שחותמים על הסכם מכר.
מהו “שבח” ולמה החישוב חשוב?
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) מגדיר את השבח כהפרש בין מחיר המכירה לבין “יתרת מחיר הרכישה”, לאחר קיזוז הוצאות מוכרות כמו שיפוץ, מס רכישה, דמי תיווך ושכרטרחת עו״. בניגוד למס רכישה, אין כאן מדרגות פשוטות: שיעור הבסיס הוא 25 % (למי שרכש מ2014 ואילך) אך הוא עשוי לטפס עד 47 % בעסקות ותיקות, או לרדת באופן משמעותי באמצעות חישוב ליניארי מוטב על התקופה שקדמה ל1.1.2014 .
למה חייבים “סימולציה” מוקדמת?
בדיקה מוקדמת של המס מאפשרת לברר אם העסקה נשארת רווחית גם אחרי התשלום למדינה. מחשבונים מקוונים של רשות המסים יספקו הערכה, אך רק עורךדין מיסויי יידע לנצל ניכויים מותרים, פריסה לאחור או תכנון סדר המכירות כך שתוקף הפטור ישמש את הנכס בעל השבח הגבוה ביותר.
תקרת הפטור לשנת 2025 – ומה קורה בדירות יוקרה?
תקרת הפטור במכירת דירה יחידה עודכנה השנה ל5,008,000 ₪; מעבר לסכום הזה, החלק העודף יחויב במס .
תנאי הבסיס לפטור בדירה יחידה
הקלה הפופולרית ביותר נמצאת בסעיף 49ב(2) לחוק: בעל דירת מגורים יחידה שהחזיק בה 18 חודשים לפחות רשאי למכור בפטור, ובלבד שלא מכר דירה נוספת ב18 החודשים שלפני המכירה. חריגים מאפשרים להחזיק חלק זעום בדירה אחרת, דירה מוגנת ישנה או ירושה עד מחצית הזכות מבלי לאבד את המעמד citeturn0view0. תושב חוץ חייב להוכיח שאין לו דירה גם מעבר לים.
ירושות, מתנות ומכירות משפחתיות
ירושה – דירת מגורים יחידה של מוריש פטורה אם היורש הוא בןזוג או צאצא .
מתנה בין קרובים – פטורה מכוח סעיף 62, אך המקבל צריך “תקופת צינון” לפני שימכור בעצמו בפטור.
הסכמי גירושין – העברת זכויות אגב פירוק שיתוף במשפחה אינה אירוע מס.
משפרי דיור ושתי דירות קטנות בדרך לאחת גדולה
מחזיקים שתי דירות למעבר לדירה חדשה? המחוקק מאפשר פטור על מכירת שתיהן אם מחיר הדירה החדשה הוא 75 % לפחות מהסך המצטבר, ובלבד שהמכירות מתקיימות בתוך שנה זו מזו .
פרויקטים בהתחדשות עירונית– קבלת הדירה החדשה אינה נחשבת כעסקת מכירה
תמ״א 38/1 (חיזוק) – הפטור חל על הזכויות הלאמזומנות שקיבלתם (מעלית, מרפסות, ממ״ד)
תמ״א 38/2 או פינויבינוי – פטור ממס אם הדירה החדשה גדולה עד 25 מ״ר מהמקור או עומדת בתקרות ייחודיות אחרות.
“הסודות” שמקטינים את חבות המס:
ניכוי הוצאות – שמרו קבלות על שיפוץ, ריביות, דמי תיווך ומסים ששילמתם ברכישה.
פריסה – אפשר לחלק את השבח עד ארבע שנים אחורה ולשלם לפי מדרגות מס הכנסה נמוכות יותר.
שומה עצמית – הדיווח תוך 30 יום והמס בתוך 60 יום; מי שמקפיד נהנה מחיסכון בקנסות וריבית.
סכנות המסחריות
מי שרוכש “על הנייר” ומוכר מיידית עלול להיות מסווג כעסק – ואז המס יחושב לפי שיעור שולי עד 47 % ולא לפי 25 % קבוע.
כך אנו עובדים בשבילכם….
במשרדנו אנו מבצעים עבור המוכר סימולציית מס מלאה כבר בשלב המו״מ – כולל בדיקת זכאות לפטור דירה יחידה, חישוב ליניארי, אפשרות פריסה וניכוי מקסימלי של הוצאות. במקרה הצורך אנו מטפלים בתיחום זכויות בדירה אחרת או בהקדמת מכירה כדי לשמור על זכאות. אנו מטפלים בהגשת ההצהרה, בשומה העצמית ובקבלת אישור העברה, כדי שהקונה יוכל לרשום טאבו ללא עיכובים.
בשורה התחתונה:
מס שבח הוא נקודת מפתח בכל עסקת נדל״ן. פטור שלא נוצל במועד, הוצאה שלא נקזזה או טופס שלא הוגש בזמן – כל אחד מהם עלול להפוך רווח יפה למפח נפש. לפני שאתם מפרסמים מודעה או חותמים זיכרון דברים, צרו איתנו קשר לשיחת ייעוץ: יחד נבדוק את מצב הדירות במשפחה, נבצע סימולציה מקיפה ונדאג שתיכנסו לעסקה בטוחים, רגועים ומוגנים.
המאמר אינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני והוא נועד למידע כללי בלבד.
