עסקת פינוי בינוי (או תמ״א 38/2) יוצרת “חיים חדשים” לדירה: בעלי הזכויות מוכרים ליזם את הדירה הישנה ומקבלים דירת תמורה חדשה בפטור מלא ממס שבח, כל עוד מתקיימים תנאי סעיף 49 לג (1) – בעיקר ששטח הדירה החלופית אינו גדול מהדירה הישנה ביותר מ25 מ״ר (או עומד בתקרות שווי חלופיות)
אבל מה קורה אם בעלי הדירה הלכו לעולמם בטרם השלימו את “פרויקט החיים”, והיורשים הם שמקבלים את המפתח לדירה החדשה – ואז מבקשים למכור אותה?
דירת תמורה ביד יורש – מהו יום ושווי הרכישה?
החוק רואה במכירת הזכויות ליזם “יום מכירה רעיוני”:
יום הרכישה של היורשים לצורכי מס ייוותר זהה ליום שבו רכש המוריש את הדירה הישנה.
שווי הרכישה יתבסס על מחיר הדירה הישנה, בצירוף תוספת שווי התמורה הכספית או שדרוגים שהיורש שילם ליזם.
כך נשמר הרצף ההיסטורי ומשקף את עליית הערך שנצברה מאז שהמשפחה רכשה את הנכס המקורי.
מדוע פטור “דירת ירושה” לא חל אוטומטית?
רשות המסים קבעה (בהוראות ביצוע ובהחלטות מיסוי) שהפטור המפורסם בסעיף 49ב(5) – המאפשר מכירת דירת מגורים יחידה שהתקבלה בירושה ב0 % מס – אינו חל על דירת התמורה בפרויקט הריסהובנייה. ההסבר פשוט: היורש מקבל זכות חדשה שלא הייתה למוריש, ולכן לא מדובר ב”מכירת אותה דירה” שהמוריש יכול היה למכור בפטור .
אז אילו הקלות בכל זאת אפשר לגייס?
חישוב ליניארי מוטב – תקופות ההחזקה עד 1.1.2014 מחויבות במס מופחת; לעיתים זה מוריד את שיעור המס האפקטיבי בעשרות אחוזים.
ניכוי הוצאות היסטוריות – שיפוץ שביצע המוריש, היטלי השבחה ששולמו עלידי העיזבון, ושכרטרחת עו״ד בעסקת הפינויבינוי.
פריסת השבח – אפשר לחלק את הרווח עד ארבע שנים אחורה ולהצמיד אותו למדרגות מס הכנסה נמוכות יותר של היורשים.
בדיקת מעמד “דירה יחידה” – אם ליורש אין נכס נוסף, ייתכן שיוכל להשתמש בפטור דירה יחידה (49ב(2)) על הדירה החדשה, בכפוף לתקרת 5,008,000 ₪ .
מכירת הדירה המקורית עלידי העיזבון
כאשר העיזבון מוכר את דירת המוריש לפני שנחתם הסכם פינויבינוי או לפני שהמוריש הספיק לקבל את הדירה החדשה, אפשר עדיין ליהנות מפטור ירושה מלא כל עוד מתקיימים התנאים הקלאסיים: למוריש הייתה דירה יחידה, הדירה היא “מזכה”, והיורש הוא בןזוג או צאצא .
נקודות זהב לתכנון מס ליורשים
בחינת עיתוי המכירה – לעיתים משתלם להמתין 18 חודשים ממועד קבלת הדירה החדשה כדי
להפעיל פטור דירה יחידה במקום פטור ירושה שבוטל.
חלוקת עיזבון חכמה – הסכם חלוקת עיזבון יכול לשייך את הדירה לאחד היורשים במלואה, וכך לאפשר לו פטור אישי בעתיד, במקום “בעלות במשותף” שמגבילה את כולם.
שמירת קבלות – שכרטרחה ליווי משפטי בפרויקט, תשלומי שדרוג, אגרות ועוד – כל שקל עשוי לקזז את השבח.
התייעצות מוקדמת – החלטה על מכירת דירת התמורה לפני או אחרי קבלת טופס 4, או לאחר אכלוס, יכולה לשנות את יום המכירה והמס החל.
שורה תחתונה:
דירת תמורה שקיבלו יורשים בפרויקט פינויבינוי איננה “פטורה אוטומטית” ממס שבח. היא דורשת חישוב מדויק, איסוף הוצאות והפעלת הקלות חכמות – אחרת עלול להיווצר חיוב מפתיע של מאות אלפי שקלים. במשרדנו אנו מלווים יורשים כבר משלב צוהירושה, דרך הליך ההתחדשות ועד המכירה הסופית, ומוודאים שניצול הפטורים והקיזוזים יהיה מירבי.
צריכים לוודא שהמס לא ימחק את הרווח? פנו אלינו לייעוץ נקודתי או ליווי מלא – כדי שהדירה החדשה תהפוך לנכס מניב, לא למעמסה מיותרת.
המידע אינו מהווה ייעוץ מס ספציפי; מומלץ לקבל ייעוץ פרטני לפני כל פעולה.
