נייר עמדה חדש של רשות המסים ממרץ 2026: בשורה חשובה ליורשי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית. רשות המסים פרסמה במרץ 2026 את נייר עמדה מספר 03/2026, העוסק בסוגיה חשובה ומעשית במיוחד: מכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה, כאשר ביחס אליה נחתם הסכם במסגרת עסקת התחדשות עירונית. נייר העמדה מבקש להבהיר מתי יוכל יורש ליהנות מהפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין — גם כאשר הדירה כבר מצויה בהליך של פינוי־בינוי או תמ״א 38 (הריסה ובנייה).
למה זה חשוב?
הבהרה זו קריטית, שכן במקרים רבים נוצרת אי־ודאות כאשר המוריש חתם על הסכם התחדשות עירונית עוד בחייו, אך נפטר לפני השלמת הבנייה או מכירת הדירה החלופית. השאלה המרכזית הייתה:
האם היורש ירש דירת מגורים מזכה, או רק זכות חוזית עתידית — ומה המשמעות מבחינת מס שבח? נייר העמדה החדש מספק לראשונה עמדה ברורה ומסודרת — ומעניק ודאות בשטח.
תנאי הפטור ממס שבח בירושה (סעיף 49ב(5))
החוק מעניק פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה, מתוך עיקרון שהיורש "נכנס בנעלי המוריש".
עם זאת, הפטור אינו אוטומטי והוא מותנה במספר תנאים:
- המוכר הוא בן זוג, צאצא או בן זוג של צאצא של המוריש
- למוריש הייתה דירת מגורים אחת בלבד לפני פטירתו
- אילו המוריש היה מוכר את הדירה — הוא היה זכאי לפטור
תיקון 96: מה השתנה?
תיקון 96 לחוק נועד להסיר חסמי מס בפרויקטים של התחדשות עירונית.
לפי התיקון:
גם בתקופת הביניים — לאחר הריסת הבניין הישן ולפני סיום הבנייה — ניתן לראות בזכות לדירה החלופית כ"דירת מגורים" לצורכי מס.המשמעות:
ניתן, בנסיבות מסוימות, למכור גם זכות עתידית לדירה תוך שימוש בפטורים הרגילים.מתי היורש זכאי לפטור?
מקרה ראשון: הירושה לפני "יום המכירה"
"יום המכירה" הוא המועד שבו מתקיים התנאי המתלה בעסקה (כגון היתר בנייה או ליווי בנקאי).
במקרה זה:
- היורש נחשב כמי שירש את הדירה הישנה
- ניתן ליהנות מהפטור גם במכירת הדירה החלופית
גם אם המכירה מתבצעת לאחר ההריסה ולפני סיום הבנייה — תיבחן הזכאות בהתאם לתיקון 96
מקרה שני: הירושה לאחר "יום המכירה"
כאן היורש כבר אינו יורש דירה פיזית — אלא זכות לקבל דירה חלופית.
במקרה זה יש הבחנה חשובה:
אם הירושה לאחר תחולת תיקון 96 ולפני סיום הבנייה:
- ניתן לראות בזכות כ"דירת מגורים מזכה"
- ניתן למכור בפטור (לפני או אחרי סיום הבנייה)
אם הירושה לפני תחולת תיקון 96:
- לא תהיה זכאות לפטור
- גם אם המכירה תתבצע לאחר השלמת הבנייה
אם הירושה לאחר סיום הבנייה:
הפטור ייבחן לפי הכללים הרגילים של סעיף 49ב(5)
המשמעות המעשית
החשיבות האמיתית של נייר העמדה היא ביצירת ודאות משפטית ומיסויית במצבים מורכבים הכוללים:
- פטירת בעל זכויות
- פרויקט התחדשות עירונית
- הריסה ובנייה מחדש
- מכירת זכויות בשלבי ביניים
רשות המסים מדגישה כי אין להסתכל רק על הדירה הפיזית — אלא גם על ההמשכיות הכלכלית והמשפטית של הזכות לדירה החלופית.
מה צריך לבדוק לפני מכירה?
כדי לקבוע זכאות לפטור, יש לבחון במדויק:
- מועד חתימת הסכם ההתחדשות
- מועד הפטירה
- מועד "יום המכירה"
- שלב הפרויקט
- תחולת תיקון 96
בדיקה נכונה של נתונים אלו עשויה להיות ההבדל בין פטור מלא לבין חבות מס משמעותית.
ליווי מקצועי עושה את ההבדל
כאשר דירה שהתקבלה בירושה משולבת בפרויקט התחדשות עירונית, חשוב לקבל ליווי מקצועי הבוחן את כל ההיבטים:
הקנייניים, החוזיים והמיסויים.
קיבלתם דירה בירושה ורוצים למכור בראש שקט?
פנו לייעוץ ראשוני — ובנו לעצמכם ביטחון משפטי בעסקה הגדולה בחייכם.
