Покупка подержанной квартиры иногда кажется “проще”, чем у подрядчика, но реальность доказывает обратное: поддельные документы, строительные нарушения, скрытые залоги или ипотека, которая не была одобрена вовремя, — все это может превратить сделку мечты в разочарование. Ниже представлен организованный, всеобъемлющий и понятный процесс, основанный на десятках сделок, в которых мы сопровождали покупателей, и включающий все критические точки проверки. .
Шаг 1 – Определите продавца
Прежде чем вы будете впечатлены кухней, убедитесь, что человек, стоящий перед вами, имеет право продавать :
Попросите удостоверение личности и сравните его с формулировкой табу, но не останавливайтесь на этом .
Потребуйте текущий счет на оплату налога на имущество, поговорите с соседями и проверьте в социальных сетях, связан ли этот человек с квартирой .
Если это наследник — запросите постановление о наследовании или заверенное завещание .
Представитель появился с украшениемМощность? Не двигайтесь вперед без прямого телефонного звонка зарегистрированному владельцу. .
“Слишком новое” или необычно старое удостоверение личности, а также доверенное лицо, не имеющее родственных связей, — это тревожные сигналы, требующие дальнейшего расследования .
Шаг 2 – Определение квартиры и ее прав
Каждый объект недвижимости в Израиле имеет номер блока, участка, а иногда и номер подучастка .Участок. Через него выдается и обнаруживается актуальный титул на землю. :
Является ли это правом полной собственности или арендой на несколько поколений? Если это аренда, были ли уплачены сборы за капитализацию и существуют ли какие-либо ограничения по передаче ?
Какие парковочные места или кладовые имеются; сверьте с файлом кондоминиума, чтобы убедиться, что номер квартиры и ее местоположение на плане соответствуют действительности .
Какие залоговые права, ипотечные кредиты или ограничительные векселя регистрируются ?
В то же время орган планирования выдает “строительный файл”: там вы найдете оригинальное разрешение на строительство, изменения и исключения. Оценщик или архитектор будут знать, как обнаружить несанкционированные пристройки или закрытия. Юридические аспекты, которые могут затруднить получение ипотеки и даже привести к уголовной ответственности после покупки .
Наконец, осмотрите квартиру несколько раз : проверьте наличие влаги, электричества, снятых несущих стен, осмотрите здание на предмет наличия антенн сотовой связи, свалок или мешающей инфраструктуры , шума или экологических помех.
Не подписывайте меморандум о взаимопонимании; он имеет обязательную юридическую силу и может ограничить вас до завершения всех тестов .
Шаг 3 – Одобрение ипотеки в принципе
Перед подписанием договора обратитесь в банк или к ипотечному консультанту, предоставьте расчетные листки, отчет BDI и декларацию активов, и получить письменное одобрение в принципе. Без такого одобрения отказ банка после подписания может потребовать от вас выплаты компенсации в размере до десяти процентов от стоимости квартиры. Желательно включить в договор отлагательное условие, которое позволяет расторгнуть договор, если одобрение не получено, или, по крайней мере, уменьшить компенсацию .
Шаг 4 – Предварительный осмотр оценщика
Частный оценщик (предпочтительно из списка оценщиков, одобренных банком) приезжает перед подписанием, проверяет, соответствует ли квартира разрешению, выявляет строительные нарушения, проверяет будущие права на строительство и сравнивает с аналогичными сделками . Оценщик также оценит стоимость недвижимости, чтобы определить сумму ипотеки, которую вы можете взять на недвижимость.. Отчет оценщика банка Ипотечные кредиты принимаются только после подписания. И ваши обязательства Поэтому это может оказаться сюрпризом. Раннее обнаружение дает вам возможность торговаться, чтобы исправить дефекты или снизить цену. .
Шаг 5 – Сопутствующие расходы
Ваш бюджет должен включать в себя, помимо стоимости квартиры, также: гонорар редактораЗакон, брокерская комиссия, открытие ипотечного файла, ипотечный консультант, комиссия оценщика, регистрационные и табу-сборы, а иногда и базовый ремонт или замена объектов. Подумайте обо всем заранее, чтобы не столкнуться с В “яме ” потоки в конце процесса .
Шаг 6 – Расчет налога на покупку
Налог на покупку рассчитывается по ставкам, которые обновляются ежегодно, и в соответствии со статусом вашей собственности. Покупатель “отдельной квартиры” получает более низкие ставки и частичное освобождение, в то время как покупатель “дополнительной квартиры” платит более высокую ставку. Редактор Налоговое законодательство рассмотрит возможные льготы: частичное владение другой квартирой, наследование, инвалидность или статус иностранного резидента, и рассчитает точный налог на дату подписания .
Шаг 7 – Налог на улучшение и сбор на улучшение
Налоги налагаются на продавца, но без подтверждения оплаты вы не сможете зарегистрировать право собственности. Включите в соглашение механизм доверительного управления: согласованная сумма вознаграждения хранится у юриста Покупатели несут ответственность, пока продавец не предоставит актуальные налоговые сертификаты или освобождения. Таким образом, вам не придется платить задержки и проценты, если продавец задержит платеж. .
Шаг 8 — Зарегистрируйте предупреждение
После внесения первого платежа в доверительное управление редактор регистрируетЗакон продавца — это предупреждение в вашу пользу. Он блокирует любую конкурирующую сделку купли-продажи. Только после регистрации деньги выдаются. В квартирах, зарегистрированных в Земельном управлении Израиля или ипотечной компании, регистрируется соответствующее обязательство .
Шаг 9 – Развертывание платежей
График устанавливается в договоре: обычно 10-20 % при подписании; первые платежи идут напрямую в банк продавца для погашения ипотеки.; Промежуточный платеж производится при получении налоговых сертификатов; остаток выплачивается при получении ключа и всех регистрационных документов. Планировка должна соответствовать графику Сроки получения ипотеки, поэтому планируйте их заранее .
Шаг 10 – Передача права собственности и окончательная регистрация
В день сдачи мы осматриваем квартиру с фотодефектным актом, снимаем показания счетчиков электроэнергии, воды и газа, сообщаем об этом властям и получаем одобрение комиссии.Дом без долгов. Только тогда вы платите остаток. После перехода права собственности
В Земельном кадастре рекомендуется заменить цилиндр и застраховать здание и его содержимое .
Почему так важно обратиться к опытному юристу ?
Опытный юрист по недвижимости читает скрытые заметки в проекте, выявляет аномалии, которые появляются только в случаях планирования, составляет безопасный график платежей и ведет переговоры со сторонами., и быстро получает налоговые одобрения – все для того, чтобы вы не застряли с процентами, штрафами или спорами с продавцом или партнерами. Профессиональный контракт без обязательного “меморандума фактов” и со справедливым согласованным механизмом компенсации экономит дорогостоящие судебные разбирательства дома Судебный процесс .
Краткое содержание:
Покупка квартиры на вторичном рынке — это процесс, полный деталей: от поиска продавца и квартиры до финансирования, оценки и налогообложения., до регистрации и владения. Каждый этап требует юридического, финансового и инженерного внимания. Наш офис сопровождает покупателей с первого осмотра до получения ключа в руки, чтобы сделка основывалась на прочном фундаменте, а не на надеждах .
Мечтаете о уже существующей квартире ? Свяжитесь с нами для получения бесплатной первичной консультации и получите подробный персонализированный контрольный список — таким образом, вы сможете продолжить сделку со спокойной душой и полной уверенностью .
Информация в этой статье представляет собой только общий обзор и не является конкретной юридической консультацией. Каждая транзакция отличается и требует уникального тестирования. .
