عند بيع شقة لتحقيق ربح، يبدأ الحساب الحقيقي فقط بعد أن تفهم مقدار ضريبة مكاسب رأس المال التي يجب دفعها والمبلغ المتبقي بعد كل النفقات.. غالبًا ما يتبين أن الضرائب قد تُكلف عشرات أو حتى مئات الآلاف من الشواكل – ما لم تُخطط جيدًا، وتُستغل الإعفاءات، وتُسخّر أدوات التسهيل التي يُتيحها القانون. تهدف هذه المقالة إلى تنظيم كل ما تحتاج لمعرفته قبل توقيع اتفاقية البيع. .
ما هو ”الثناء“ ولماذا الحساب مهم ؟
يُعرّف قانون ضريبة العقارات (التقدير والاستحواذ) التقدير بأنه الفرق بين سعر البيع و ”سعر الشراء المتبقي“، بعد خصم النفقات المعروفة، مثل التجديد وضريبة الشراء وأتعاب الوساطة وأتعاب المحاماة . بخلاف ضريبة الشراء ، لا توجد خطوات بسيطة هنا: المعدل الأساسي هو 25 % (للمشترين من عام 2014). (ولاحقًا) ولكنها قد ترتفع إلى 47 % في المعاملات القديمة، أو تنخفض بشكل كبير باستخدام حساب خطي مفضل على الفترة السابقة لـ 1 يناير 2014 .
لماذا نحتاج إلى ”محاكاة“ أولية ؟
يتيح لك الفحص الضريبي الأولي معرفة ما إذا كانت المعاملة ستظل مربحة حتى بعد سداد الضريبة للدولة. حاسبات ضريبية إلكترونية من الهيئة ستوفر الضرائب تقديرًا، ولكن محامي الضرائب فقط هو الذي سيعرف كيفية الاستفادة من الخصومات المسموح بها، أو عمليات التحويل، أو التخطيط لترتيب المبيعات بحيث يتم استخدام الإعفاء للأصول ذات أعلى تقدير .
سقف الإعفاءات لعام 2025 – وماذا عن الشقق الفاخرة ؟
تم تحديث سقف الإعفاء لبيع شقة واحدة هذا العام إلى 5,008,000 شيكل ، وما زاد عن هذا المبلغ سيتم فرض الضريبة على الجزء الزائد .
الشروط الأساسية للإعفاء في الشقة الفردية
تم العثور على الإعفاء الأكثر شيوعًا في المادة 49 ب (2) من القانون: يجوز لمالك شقة سكنية واحدة يمتلكها لمدة 18 شهرًا على الأقل بيعها بإعفاء، بشرط ألا يكون قد باع شقة إضافية فيثمانية عشر شهرًا قبل البيع. استثناءات تسمح بامتلاك حصة صغيرة في شقة أخرى، أو شقة قديمة محمية، أو ميراث يصل إلى نصف الحق دون فقدان الصفة. يجب على المقيم الأجنبي أن يثبت أنه لا يملك شقة في الخارج .
الميراث والهبات والمبيعات العائلية
الميراث – الشقة السكنية الفردية للموصي معفاة إذا كان الوريث زوجًا أو أحد أحفاده .
الهدية بين الأقارب – معفاة بموجب المادة 62، ولكن المتلقي يحتاج إلى ”فترة تهدئة“ قبل بيع العنصر بنفسه مع الإعفاء .
اتفاقيات الطلاق – نقل الحقوق عند حل الشراكة العائلية ليس حدثًا ضريبيًا .
تحسينات سكنية وشقتين صغيرتين في الطريق إلى شقة كبيرة
هل تملك شقتين للانتقال إلى شقة جديدة؟ يسمح المشرع بإعفاء بيعهما إذا كان سعر الشقة الجديدة 75 جنيهًا إسترلينيًا. على الأقل % من الإجمالي التراكمي، بشرط أن تتم المبيعات خلال سنة واحدة من بعضها البعض .
مشاريع التجديد الحضري – استلام الشقة الجديدة لا يعتبر عملية بيع
TAMA 38/1 ( تعزيز ) – ينطبق الإعفاء على الحقوق غير النقدية التي حصلت عليها (المصعد والشرفات ومواقف السيارات)
TAMA 38/2 أو تصريح البناء – إعفاء ضريبي إذا كانت الشقة الجديدة أكبر بما يصل إلى 25 مترًا مربعًا من الشقة الأصلية أو تحتوي على أسقف فريدة أخرى .
” الأسرار“ التي تقلل من الالتزام الضريبي:
خصم النفقات – احتفظ بالإيصالات الخاصة بعمليات التجديد، والفوائد، ورسوم الوساطة ، والضرائب التي دفعتها عند الشراء .
التوزيع – يمكنك توزيع الائتمان لمدة تصل إلى أربع سنوات والدفع وفقًا لشرائح ضريبة الدخل المنخفضة .
التقييم الذاتي – تقديم التقارير خلال 30 يومًا والضريبة خلال 60 يومًا؛ ويستفيد من هم حريصون من التوفير في الغرامات والفوائد .
المخاطر التجارية
من الممكن تصنيف الشخص الذي يشتري ”على الورق“ ويبيع على الفور على أنه شركة – ثم يتم حساب الضريبة بمعدل هامشي يصل إلى 47 ٪ بدلاً من معدل ثابت قدره 25 ٪ .
هكذا نعمل من أجلك ….
في مكتبنا، نُجري محاكاة ضريبية شاملة للبائع في مرحلة التفاوض، بما في ذلك التحقق من أهلية إعفاء شقة واحدة، والحساب الخطي، وإمكانية التخفيض، وتحديد الحد الأقصى للنفقات. عند الحاجة، نُعنى بتحديد الحقوق في شقة أخرى أو بيع مُسبق للحفاظ على الأهلية. كما نُعنى بتقديم الإقرار الضريبي، والتقييم الذاتي، والحصول على موافقة النقل، ليتمكن المشتري من تسجيل العقار المُحظور دون تأخير. .
خلاصة القول:
ضريبة أرباح رأس المال نقطة أساسية في أي معاملة عقارية. أي إعفاء غير مُستخدم في الوقت المحدد، أو نفقة غير مُعوّضة، أو نموذج غير مُقدّم في الوقت المحدد – أيٌّ منها قد يُحوّل ربحًا جيدًا إلى خيبة أمل. قبل نشر إعلانك أو توقيع مذكرة تفاهم، تواصل معنا للحصول على استشارة: سنفحص معًا حالة الشقق في العائلة، ونُجري محاكاة شاملة، ونضمن لك إتمام المعاملة بأمان وهدوء وأمان. .
لا تعتبر هذه المقالة بديلاً عن المشورة القانونية الفردية وهي مخصصة للمعلومات العامة فقط .
