قد يبدو ”إهداء شقة“ لفتة طبيعية بين الأقارب، ولكنه من الناحية القانونية معاملة عقارية متكاملة: اتفاقية مكتوبة، وتقارير ضريبية في الوقت المناسب، وإتمام التسجيل في السجل العقاري – تمامًا كما هو الحال في معاملات البيع النقدي. فيما يلي دليل شامل مبني على خبرة شركتنا في مئات معاملات الهبات – يتضمن نقاطًا يجهلها معظم الناس تمامًا، حتى فوات الأوان. .
1. لماذا ترتيب هدية كتابيا ؟
صالحة بموجب القانون – في حالة النقل ”بدون مقابل “ يشترط قانون الهبة وقانون العقارات وجود اتفاق مكتوب، ولا يوجد معاملة شفوية .
منع النزاعات – عقد مفصل يحدد مسبقًا ما إذا كان صاحب الهدية سيبقى يعيش في الشقة، وما إذا كان يُسمح للمتلقي بتأجيرها، ومتى يمكنه بيعها .
السيطرة على الضرائب – الاتفاق الرسمي فقط هو الذي يسمح لك بحساب وتسجيل ضريبة مكاسب رأس المال / ضريبة الشراء والاستفادة من الإعفاءات بين الأقارب .
الدفاع عن شرط ”إرجاع الهدية “ – بدون وثيقة، يصعب على الواهب إثبات الشروط التي وضعها لإرجاعها إذا أضر به المتلقي أو أصبح فقيراً .
2. من هو ”القريب“ ومتى ينطبق الإعفاء ؟
يعتبر القريب لأغراض ضريبة مكاسب رأس المال وضريبة الشراء هو أحد الوالدين أو الزوج أو الزوجة أو الطفل (بما في ذلك الطفل غير الشرعي والطفل المتبنى) أو الحفيد أو الأخ/الأخت في حالات معينة أو الحفيد.خوسيه. نقل بين الأقارب من بقرة :
مانح الهدايا – الإعفاء الكامل من ضريبة أرباح رأس المال، طالما أنها ”قريبة“ من المستفيد وهذه ليست معاملة متكررة لغرض الضريبة المنخفضة .
استلام الهدية – الإعفاء من ضريبة الشراء أو الرسوم المخفضة (ثلث الضريبة العادية) حسب القرب .
الإعفاء ليس تلقائيًا: قم بتقديم تقرير عبر الإنترنت إلى هيئة الضرائب خلال 30 يومًا وإرفاق إعلان القرابة وبطاقة الهوية المشتركة. إن عدم الإبلاغ في الوقت المحدد يؤدي إلى فرض ضرائب مزدوجة وغرامات .
3. عملية خطوة بخطوة
أ. الاختبارات الأولية
– الصياغة المحظورة الحالية: الامتيازات، الرهن العقاري، ملاحظات التحذير .
– ملف التخطيط: الاستثناءات، ورسوم التحسين المستقبلية .
– الضريبة المستقبلية: هل يمتلك المستفيد شقة إضافية (يؤثر على إعفاء ضريبة الشراء عند البيع المستقبلي ).
ب. صياغة اتفاقية الانتظار
– تفصيل القطعة/الأرض وحقوق البناء وحقوق الامتياز .
– تحديد الشروط الخاصة: حق الإقامة للواهب، منع البيع لمدة X سنوات، التعويض المتفق عليه عن المخالفة .
– التوقيعات أو التصديق أو إفادة المحامي .
ج. التقارير الضريبية
– التقييم الذاتي لضريبة التقدير (الواهب) + ملحق الإعفاء بين الأقارب .
– التقييم الذاتي لضريبة الشراء (المستفيد) + طلب الإعفاء .
– الحصول على شهادة ضريبية ”صفر“ أو شرط الدفع (في حال عدم وجود إعفاء) .
د. سندات التحويل والمحرمات
– تعبئة نموذج نقل الحقوق، إرفاق بطاقات الهوية، الاتفاقية، شهادات الضريبة، رسوم التسجيل .
– تقديمها إلى سجل الأراضي؛ وفي غضون شهر تقريبًا، يتم استلام مسودة جديدة باسم المستلم كمالك .
هـ. الاختبارات النهائية
– نسخة مصورة تم صياغتها بملكية جديدة .
– تحديث تأمينات المباني والمحتويات والضرائب العقارية والكهرباء .
– عند الحاجة: تسجيل رهن جديد لصالح البنك (في حال حصول المستفيد على قرض) .
4. متى يمكن لصاحب الهدية أن يندم عليها ؟
قبل التسجيل – من الممكن إلغاء الملكية من جانب واحد (كتابيًا) إذا لم تقم بالتوقيع على سجل الأرض بعد .
بعد التسجيل – إلغاء نادر، فقط بسبب سلوك مشين من المتلقي (عنف، احتيال)، الطلبإنهاء أو إخلال بشرط جوهري كتبته في العقد. لذلك، يجب أن يتضمن العقد شرطًا للإقامة/العودة. .
5. الأخطاء الشائعة التي نواجهها .
” الأمر كله في العائلة، ولا حاجة لمحامي “ – ثم يتبين أن العقار مرهون أو أن أبناء الأخ يطالبون بالميراث .
الإبلاغ الضريبي المتأخر – يمنح الإعفاء ولكن يتلقى الغرامات .
اتفاقية قصيرة من صفحة واحدة – عدم الإشارة إلى حقوق البناء المستقبلية أو رسوم التحسين أو حق الإقامة – يؤدي إلى المطالبات .
عدم التسجيل في سجل الأراضي – يكتشف المتلقي بعد سنوات أن الشقة لا تزال مسجلة باسم الوالد المتوفى وهي عالقة في إجراءات أمر الميراث .
الجوانب العائلية : قد يؤثر نقل الملكية كهبة داخل الأسرة على الميراث مستقبلًا، مما يُثير نزاعات بين الإخوة أو الأقارب الآخرين. من المهم إشراك أفراد الأسرة المعنيين والتأكد من وضوح نواياهم تمامًا. .
التحقق من الامتيازات والديون : حتى الممتلكات المنقولة كهبة قد تخضع لرهن أو حجز أو ديون ضريبة الأملاك ورسوم التحسين. قبل إتمام المعاملة، يُنصح بإجراء فحوصات الأهلية والاستفسارات مع السلطات المحلية والجهات المختصة. .
الاتفاق المالي : في حالة الزوجين المتزوجين أو المعروفين علناً، يوصى بالنظر في صياغة اتفاق مالي بالتوازي مع معاملة الهبة، من أجل حماية الحقوق المستقبلية لكل من الزوجين في الممتلكات .
6. التكاليف – ما هو المبلغ الذي تدفعه فعليًا ؟
– أتعاب المحاماة – تختلف حسب التعقيد (حق واحد مع رهن عقاري صغير ≈ 0.5 ٪ من قيمة العقار؛ قضية معقدة مع العديد من المقرضين / المستفيدين والقيود الضريبية – مبلغ ثابت أعلى ).
رسوم تسجيل السجل العقاري – حوالي 200 ₪ الى الفاتورة .
رسوم المستندات المصاحبة – المسودة، الرسم التخطيطي ، التخطيط .
ضريبة مكاسب رأس المال/ضريبة الشراء – متغيرة؛ ولكنها تخضع للإبلاغ في الوقت المناسب .
7. خدمات مكتبنا
التخطيط الضريبي المبكر – دراسة الإعفاءات ودمجها مع بنود ”الشقة الواحدة“ المستقبلية .
اتفاقية الهدية ”الوقائية “ – الحفاظ على حق الإقامة، والحد من الامتيازات، والتطبيق التلقائي للنفقات الاستثنائية (على سبيل المثال إصلاح الهيكل) .
تقرير سريع لهيئة الضرائب – خلال أيام وليس أسابيع .
التسجيل في المحرمات عبر الإنترنت – يوفر الانتظار الفعلي وأخطاء إدخال البيانات .
دعم الأسرة – الجلوس المشترك مع الأبناء وشرح لهم عن الميراث والتعاون المستقبلي وتقليل التوتر والخلافات .
ختاماً:
معاملة الهبة العقارية عملية قانونية حافلة بالتفاصيل والأهمية. حتى لو كان الدافع هو اللطف أو الرغبة في مساعدة أحد أفراد الأسرة، فلا تستهين بها. تحقق من أهلية الإعفاءات الضريبية، وصِغ اتفاقية هبة مكتوبة وشاملة، وأكمل تسجيل الحقوق باسم المستفيد. .
إذا كانت لديك أسئلة أو مخاوف إضافية بشأن نقل شقة أو عقار كهبة، فمن المستحسن بشدة الاتصال بمحام متخصص في هذا المجال ، للتأكد من أن العملية ستتم بشكل قانوني وبطريقة تحمي مصالحك على المدى الطويل .
المعلومات المذكورة أعلاه هي معلومات عامة فقط ولا تعد بديلاً عن الاستشارة القانونية الفردية .
