شراء شقة مستعملة يبدو أحيانًا أسهل من شراء شقة من مقاول، لكن الواقع يُثبت عكس ذلك: فالوثائق المزورة، ومخالفات البناء، والرهون العقارية الخفية، أو الرهن العقاري غير المُعتمد في الوقت المحدد – كل هذه العوامل قد تُحوّل صفقة الأحلام إلى خيبة أمل. فيما يلي عملية مُنظمة وشاملة وواضحة، مبنية على عشرات المعاملات التي رافقنا فيها المشترين، وتشمل جميع نقاط التفتيش المهمة. .
الخطوة 1 – تحديد البائع
قبل أن تنبهر بالمطبخ تأكد أن الشخص الواقف أمامك مخول له البيع :
اطلب بطاقة هوية وقارنها بصيغة المحظور، ولكن لا تتوقف عند هذا الحد .
اطلب فاتورة ضريبة العقارات الحالية، وتحدث إلى الجيران، وتحقق من وسائل التواصل الاجتماعي لمعرفة ما إذا كان هذا الشخص مرتبطًا بالشقة .
إذا كان وريثًا – اطلب أمر الخلافة أو الوصية الموثقة .
ظهر ممثل مع تجميلقوة؟ لا تتحرك للأمام دون اتصال هاتفي مباشر مع المالك المسجل .
بطاقة الهوية ”جديدة جدًا“ أو قديمة بشكل غير معتاد، والوكيل الذي لا تربطه أي صلة عائلية – هذه علامات تحذيرية تتطلب مزيدًا من التحقيق .
الخطوة الثانية – تحديد الشقة وحقوقها
كل عقار في إسرائيل لديه قطعة أرض ورقم قطعة أرض وأحيانًا رقم قطعة فرعية .قطعة أرض. من خلالها يتم إصدار سند ملكية أرض محدث واكتشافه :
هل الحق ملكية كاملة أم إيجار لأجيال، وإذا كان إيجار فهل تم دفع رسوم رأس المال وهل هناك أي قيود على النقل ؟
ما هي مواقف السيارات أو غرف التخزين الملحقة بها؛ قم بالتحقق من ملف الشقة للتأكد من أن رقم الشقة وموقعها على الخطة يتوافقان مع الواقع .
ما هي الامتيازات أو الرهن العقاري أو السندات التقييدية المسجلة ؟
في الوقت نفسه، تُصدر هيئة التخطيط ”ملف بناء“: ستجد فيه رخصة البناء الأصلية والتغييرات والاستثناءات. وسيتمكن المُقَيِّم أو المهندس المعماري من تحديد الإضافات أو الإغلاقات غير المُصرَّح بها. التعقيدات القانونية التي يمكن أن تجعل من الصعب الحصول على قرض عقاري وحتى إنشاء مسؤولية جنائية بعد الشراء .
وأخيرا، قم بجولة في الشقة في عدة مناسبات : تحقق من الرطوبة والكهرباء وإزالة الجدران الداعمة، وانظر حول المبنى – هوائيات الهاتف المحمول، ومواقع النفايات أو البنية التحتية المزعجة ، والضوضاء أو الإزعاج البيئي.
لا توقع على مذكرة تفاهم؛ فهي ملزمة قانونًا وقد تحدك قبل إكمال جميع الاختبارات .
الخطوة 3 – الموافقة المبدئية على الرهن العقاري
قبل توقيع العقد، اتصل بالبنك أو مستشار الرهن العقاري، وقدم كشوف الرواتب، وتقرير BDI وإقرار بالأصول، والحصول على موافقة كتابية مبدئية. بدون هذه الموافقة، قد يُلزمك رفض البنك بعد التوقيع بدفع تعويض يصل إلى عشرة بالمائة من سعر الشقة. يُنصح بإدراج شرط إيقاف في العقد يسمح بإلغاء العقد في حال عدم الحصول على الموافقة، أو على الأقل تخفيض قيمة التعويض. .
الخطوة 4 – التفتيش الأولي للمقيّم
قبل التوقيع، يصل مُقَيِّم خاص (يُفضَّل أن يكون من قائمة المُقَيِّمين المُعتمدين من قِبَل البنك)، ليتحقق من امتثال الشقة للترخيص، ويرصد أيَّ مخالفات في البناء، ويتحقق من حقوق البناء المستقبلية، ويُقارنها بالمعاملات المماثلة . كما سيُقدِّر المُقَيِّم قيمة العقار لتحديد مبلغ الرهن العقاري الذي يُمكنك الحصول عليه.. تقرير مقيم البنك لا يتم قبول الرهن العقاري إلا بعد التوقيع. وإلتزاماتك لذا، قد يكون الأمر مفاجئًا. فالكشف المبكر يمنحك القدرة على التفاوض لإصلاح العيوب أو خفض السعر. .
الخطوة 5 – النفقات ذات الصلة
يجب أن تتضمن ميزانيتك، بالإضافة إلى سعر الشقة، أيضًا: رسوم المحررالقانون، ورسوم الوسيط، وفتح ملف الرهن العقاري، ومستشار الرهن العقاري، ورسوم المُقيّم، ورسوم التسجيل والرسوم غير الضرورية، وأحيانًا تكاليف التجديد أو استبدال المرافق الأساسية. فكّر في كل شيء مُسبقًا حتى لا تصطدم بـ… في ”الحفرة “ يتدفق في نهاية العملية .
الخطوة 6 – حساب ضريبة الشراء
تُحسب ضريبة الشراء وفقًا لأسعار تُحدَّث سنويًا، ووفقًا لحالة العقار الذي تملكه. يستفيد مشتري ”شقة مفردة“ من أسعار أقل وإعفاء جزئي، بينما يدفع مشتري ”شقة إضافية“ سعرًا أعلى. المحرر سوف يدرس قانون الضرائب الإعفاءات المحتملة: الملكية الجزئية لشقة أخرى، أو الميراث، أو الإعاقة، أو حالة المقيم الأجنبي، وسوف يحسب الضريبة الدقيقة اعتبارًا من تاريخ التوقيع .
الخطوة 7 – ضريبة التحسين ورسوم التحسين
الضرائب تُفرض على البائع، ولكن بدون إثبات الدفع، لن تتمكن من تسجيل الملكية. أدرج آلية ائتمان في الاتفاقية: يُحتفظ بمبلغ متفق عليه من المقابل لدى المحامي. يتحمل المشتري مسؤولية السداد حتى يقدم البائع شهادات ضريبية أو إعفاءات ضريبية محدثة. بهذه الطريقة، لن تُفرض عليك أي رسوم تأخير أو فوائد في حال تأخر البائع. .
الخطوة 8 – تسجيل ملاحظة تحذيرية
عند إيداع الدفعة الأولى في الصندوق الائتماني، يقوم المحرر بالتسجيلقانون البائع بمثابة تحذير لصالحك، فهو يمنع أي صفقة بيع منافسة. لا يُصرف المبلغ إلا بعد التسجيل. في الشقق المسجلة لدى سلطة أراضي إسرائيل أو شركة رهن عقاري، يُسجل التزام مماثل. .
الخطوة 9 – نشر الدفع
يتم تحديد الجدول الزمني في الاتفاقية: عادةً 10-20 ٪ عند التوقيع؛ تذهب الدفعات الأولى مباشرة إلى بنك البائع لتسوية الرهن العقارييتم دفع الدفعة المؤقتة عند استلام شهادات الضرائب، ويُدفع الباقي عند استلام المفتاح وجميع مستندات التسجيل. يجب أن يتوافق التصميم مع الجدول الزمني. توقيت القرض العقاري الذي تحصل عليه، لذا قم بالتخطيط له مسبقًا .
الخطوة 10 – تسليم الحيازة والتسجيل النهائي
في يوم التسليم، نقوم بفحص الشقة ببروتوكول العيوب المصور، وقراءة عدادات الكهرباء والمياه والغاز، وتحديث الجهات المختصة، والحصول على موافقة اللجنة.منزل بدون ديون. حينها فقط تُسدد المبلغ المتبقي. بعد نقل الملكية
في سجل الأراضي، يوصى باستبدال الأسطوانة والحصول على تأمين على المبنى والمحتويات .
لماذا من المهم الاستعانة بمحامي خبير ؟
يقوم محامي العقارات ذو الخبرة بقراءة الملاحظات المخفية في المسودة، وتحديد الشذوذ الذي يظهر فقط في حالات التخطيط، وبناء جدول دفع آمن، والتفاوض مع الأطراف.، ويحصل على الموافقات الضريبية بسرعة – كل ذلك لتجنب الوقوع في فخ الفوائد أو الغرامات أو النزاعات مع البائع أو الشركاء. عقد احترافي، بدون ”مذكرة وقائع“ ملزمة، وبآلية تعويض عادلة ومتفق عليها، يوفر عليك تكاليف التقاضي في بلدك. المحاكمة .
ملخص:
إن شراء شقة مستعملة هي عملية مليئة بالتفاصيل: من تحديد البائع والشقة، إلى التمويل والتقييم والضرائب.من التسجيل إلى الاستحواذ. تتطلب كل مرحلة عناية قانونية ومالية وهندسية. يرافق مكتبنا المشترين من المعاينة الأولى حتى استلام المفتاح، لتكون الصفقة مبنية على أسس متينة لا على الآمال. .
هل تحلم بشقة موجودة ؟ اتصل بنا للحصول على استشارة أولية بدون التزام واحصل على قائمة مرجعية مفصلة وشخصية – بهذه الطريقة يمكنك المضي قدمًا في المعاملة براحة البال والثقة التامة .
المعلومات الواردة في هذه المقالة هي مجرد نظرة عامة، ولا تُشكل نصيحة قانونية محددة. تختلف كل معاملة عن الأخرى وتتطلب اختبارات خاصة. .