ورقة موقف جديدة من مصلحة الضرائب بتاريخ مارس 2026: أخبار هامة لورثة الشقق في مشاريع التجديد الحضري. في مارس 2026، نشرت مصلحة الضرائب ورقة الموقف رقم 03/2026، التي تتناول مسألة بالغة الأهمية والعملية: بيع شقة سكنية موروثة، عند توقيع اتفاقية بشأنها كجزء من صفقة تجديد حضري. تسعى ورقة الموقف إلى توضيح متى يمكن للوريث الاستفادة من الإعفاء من ضريبة أرباح رأس المال بموجب المادة 49ب(5) من قانون ضريبة العقارات – حتى عندما تكون الشقة قيد الإخلاء والبناء أو بموجب المادة 38 من قانون الضرائب العقارية (الهدم والبناء).
لماذا هذا مهم؟
يُعدّ هذا التوضيح بالغ الأهمية، إذ ينشأ الغموض في كثير من الحالات عندما يوقع الموصي اتفاقية تجديد حضري وهو على قيد الحياة، لكنه يتوفى قبل اكتمال بناء أو بيع الشقة البديلة. وكان السؤال المحوري هو:
هل ورث الوريث شقة سكنية مؤهلة ، أم مجرد حق تعاقدي مستقبلي ؟ وماذا يعني ذلك من حيث ضريبة أرباح رأس المال؟ تقدم ورقة الموقف الجديدة موقفًا واضحًا ومنظمًا لأول مرة، وتوفر اليقين على أرض الواقع.
شروط الإعفاء من ضريبة الميراث (القسم 49ب(5))
يمنح القانون إعفاءً من ضريبة أرباح رأس المال على بيع شقة سكنية موروثة، استنادًا إلى مبدأ أن الوريث “يحل محل الموصي”.
ومع ذلك، فإن الإعفاء ليس تلقائياً ويخضع لعدة شروط:
- البائع هو الزوج أو أحد أحفاد المتوفى أو زوج أحد أحفاده.
- لم يكن لدى الموصي سوى شقة سكنية واحدة قبل وفاته.
- لو كان الموصي قد باع الشقة، لكان يحق له الحصول على إعفاء.
التعديل رقم 96: ما الذي تغير؟
يهدف التعديل رقم 96 على القانون إلى إزالة الحواجز الضريبية في مشاريع التجديد الحضري.
وفقًا للتعديل:
حتى في الفترة الانتقالية – بعد هدم المبنى القديم وقبل اكتمال البناء – يمكن اعتبار الحق في الشقة البديلة “شقة سكنية” لأغراض ضريبية.معنى:
من الممكن أيضاً، في ظل ظروف معينة، بيع حق مستقبلي في شقة باستخدام الاستثناءات المعتادة.متى يحق للوريث الحصول على إعفاء؟
الحالة الأولى: الميراث قبل “يوم البيع”
تاريخ “البيع” هو التاريخ الذي يتم فيه استيفاء الشرط المسبق للمعاملة (مثل رخصة البناء أو الدعم المصرفي).
في هذه الحالة:
- يُعتبر الوريث قد ورث الشقة القديمة.
- ويمكن الاستفادة من هذا الإعفاء أيضاً عند بيع الشقة البديلة.
حتى لو تمت عملية البيع بعد الهدم وقبل اكتمال البناء، فسيتم فحص الأهلية وفقًا للتعديل رقم 96.
الحالة الثانية: الميراث بعد “يوم البيع”
هنا، لم يعد الوريث يرث شقة فعلية، بل يرث الحق في الحصول على شقة بديلة.
في هذه الحالة يوجد فرق مهم:
إذا كان الإرث بعد تطبيق التعديل رقم 96 وقبل اكتمال البناء:
- يمكن اعتبار هذا الحق بمثابة “شقة سكنية مؤهلة”.
- يمكن بيعها معفاة من الضرائب (قبل أو بعد اكتمال البناء)
إذا كان الإرث قبل تطبيق التعديل رقم 96:
- لن يكون هناك أي أهلية للإعفاء.
- حتى لو تمت عملية البيع بعد اكتمال البناء
إذا كان الإرث بعد اكتمال البناء:
سيتم فحص الإعفاء وفقًا للقواعد العادية للقسم 49ب (5).
المعنى العملي
تكمن الأهمية الحقيقية لورقة الموقف في خلق اليقين القانوني والضريبي في المواقف المعقدة التي تشمل ما يلي:
- وفاة صاحب حقوق
- مشروع التجديد الحضري
- الهدم وإعادة البناء
- بيع الحقوق في مراحل وسيطة
تؤكد مصلحة الضرائب على أنه لا ينبغي النظر فقط إلى الشقة المادية، بل أيضاً إلى الاستمرارية الاقتصادية والقانونية للحق في الشقة البديلة .
ما الذي يجب عليك فحصه قبل البيع؟
لتحديد أهلية الحصول على إعفاء، يجب عليك فحص ما يلي بدقة:
- تاريخ توقيع اتفاقية التجديد
- تاريخ الوفاة
- تاريخ “يوم البيع”
- مرحلة المشروع
- تطبيق التعديل رقم 96
قد يكون الفحص الصحيح لهذه البيانات هو الفرق بين الإعفاء الكامل والالتزام الضريبي الكبير.
التوجيه المهني يُحدث الفرق
عند دمج شقة موروثة في مشروع تجديد حضري، من المهم الحصول على إرشادات مهنية تفحص جميع الجوانب:
الملكية، والتعاقدية، والضريبية.
هل ورثت شقة وترغب في بيعها وأنت مطمئن البال؟
اطلب المشورة الأولية – وابنِ ثقتك القانونية بنفسك في أهم صفقة في حياتك.
