إن وراثة شقة غالبًا ما يكون مصدرًا للبركة المالية، لكنه قد يفرض أيضًا أسئلة قانونية وضريبية على الورثة. التعقيد. يتطلب بيع شقة موروثة تخطيطًا سليمًا، وفهمًا للالتزامات المفروضة على الوريث، ومعرفةً بخيارات تخفيف العبء الضريبي. في هذه المقالة، سنستعرض أهم الأمور التي تحتاج إلى معرفتها. .
ضريبة الشقة الموروثة
يتطلب مجال ضرائب الشقق الموروثة في إسرائيل خبرةً وتحديثًا مستمرًا. عند بيع شقة موروثة، يُعدّ تاريخ استلام الحق، وطريقة تقسيم التركة، وشروط استحقاق الإعفاءات الضريبية من الأمور المهمة. .
لا تُفرض ضريبة تركة في إسرائيل، ولكن بيع شقة موروثة قد يتطلب دفع ضريبة أرباح رأس المال. هناك استثناءان رئيسيان: :
- إعفاء الموصي وفقاً للمادة 49ب(5) من قانون ضريبة العقارات: إذا كان الموصي مستحقاً لإعفاء من ضريبة مكاسب رأس المال إذا باع الشقة أثناء حياته .
- الإعفاء الشخصي للوارث بموجب المادة 49ب(2): إذا كان الأمر يتعلق بشقة سكنية واحدة للوارث، بموجب شروط محددة .
اتفاقية توزيع التركة والآثار الضريبية
اتفاقية توزيع التركة أداة مهمة تُمكّن الورثة من تقسيم أصول التركة بطريقة مختلفة عما هو منصوص عليه في القانون أو الوصية. ولا تُعتبر هذه الاتفاقية، عند إبرامها قبل التوزيع الفعلي للأصول ودون مقابل خارجي، معاملة عقارية، ولا تخضع لضريبة أرباح رأس المال أو ضريبة الشراء. .
الاستخدام الحكيم لمثل هذه الاتفاقية قد يسمح لكل وارث بالحصول على ملكية كاملة بدلاً من حقوق جزئية في عقارات متعددة، مع توفير ضرائب كبيرة. مع ذلك، انتبه: قد يؤدي التوزيع المتأخر أو الإجراءات التي تؤدي إلى التوزيع الفعلي (مثل تأجير الشقة) إلى حجب فرصة التوزيع التفضيلي. .
التخطيط الضريبي المسبق
يُنصح بدراسة هيكل الميراث مُسبقًا. في بعض الحالات، قد يُوفر نقل الأصول كهبة أثناء حياة المُوصي. الضرائب المستقبل. تتيح الوصايا مجالاً للمرونة، وتتضمن تعليمات تسمح للورثة بالتصرف وفقاً لأحدث النصائح المهنية عند بيع الأصول. .
بيع شقة بين الورثة
عند رغبة وريث في بيع حصته لوارث آخر، يجب التحقق مما إذا كان هذا بيعًا عاديًا يخضع لضريبة أرباح رأس المال وضريبة الشراء، أو ما إذا كان لا يزال من الممكن الاعتماد على اتفاقية توزيع داخلية. تجدر الإشارة إلى أن حتى نقل الحقوق بين الورثة دون مقابل يُعتبر معاملة عقارية تستوجب الإبلاغ. .
بيع شقة موروثة في مشروع تجديد حضري
من أكثر القضايا تعقيداً في مجال ضرائب الميراث ما يتعلق بالشقق الممنوحة كتعويضات في إطار مشاريع الإخلاء وإعادة الإعمار . أو TAMA 38. عندما تخضع الشقة الموروثة لعملية تجديد حضري، وقد يثار التساؤل حول ما إذا كانت الشقة التي يتم تسليمها كوريث هي نفس الشقة التي يكون بيعها معفى من ضريبة مكاسب رأس المال .
تميل السلطات الضريبية إلى النظر إلى الشقة المقابلة باعتبارها شقة جديدة ”مختلفة“ ، وبالتالي، في حالة قيام الورثة ببيع الشقة المقابلة الجديدة ، فليس من الممكن دائمًا تطبيق الإعفاء الذي كان من الممكن تطبيقه على الشقة الأصلية.
بمعنى آخر، حتى لو كان الموصي مستحقًا لإعفاء ضريبي على شقته، فمن الممكن أن يُفرض على الورثة ضريبة أرباح رأسمالية على بيع الشقة الجديدة التي حصلوا عليها نتيجة التجديد. لذلك، يجب دراسة كل حالة على حدة، والتخطيط الضريبي الدقيق قبل إتمام المعاملة .
أخطاء شائعة عند بيع شقة موروثة
في إطار دعمنا القانوني، واجهنا كثيرًا ورثة تصرفوا بحسن نية، لكنهم ارتكبوا أخطاءً في إتمام صفقة بيع شقة موروثة. من الأخطاء الشائعة: :
- البيع بدون اختبار الإعفاء المناسب : يفترض الكثيرون أنه لا داعي لدفع ضريبة أرباح رأس المال لأن الشقة موروثة. لكن عمليًا، يجب دراسة كل حالة على حدة. .
- تنفيذ المعاملة قبل تلقي أمر الميراث/تنفيذ الوصية : بدون هذه الوثيقة القانونية لا يمكن إتمام عملية نقل الحقوق، مما قد يؤدي إلى تأخير المعاملة وحتى إحباطها .
- عدم تقديم تقرير إلى السلطات الضريبية : أي بيع لحق في العقارات، بما في ذلك بين الورثة، يتطلب الإبلاغ – حتى لو لم يكن هناك التزام ضريبي .
- نقل جزء من الشقة دون إعداد اتفاقية تقسيم سليمة : إن مثل هذه الخطوة قد تؤدي إلى خلق مشاكل في التسجيل في المستقبل، بل وحتى الإضرار بأهلية الإعفاءات .
شقة موروثة لمقيم أجنبي
يُطلب من المقيم الأجنبي الراغب في الاستفادة من الإعفاءات المنصوص عليها في القانون الإسرائيلي إثبات عدم امتلاكه شقة في بلد إقامته. قد يكون هذا الشرط معقدًا ويتطلب تقديم إفادات وتأكيدات رسمية. .
ضريبة التحسين والضرائب الإضافية
بالإضافة إلى ضريبة التحسين، يجب مراعاة إمكانية فرض ضريبة تحسين عند بيع العقار، وذلك وفقًا للتغييرات التي طرأت على تخطيط العقار على مر السنين. كما قد تكون هناك تكاليف إضافية، مثل أتعاب المحاماة، والمدفوعات للجهات الحكومية، ونفقات الصيانة حتى البيع. .
ملخص
بيع شقة موروثة عملية معقدة تتطلب تخطيطًا مدروسًا، ودراسة دقيقة لحالة الحقوق، وإدارة سليمة للمخاطر الضريبية والقانونية. قد توفر الاستشارة القانونية المبكرة من محامٍ متخصص في هذا المجال على الورثة مبالغ طائلة، وتمنع النزاعات، وتضمن إتمام المعاملة على أكمل وجه. .
في مكتبنا نقوم بمرافقة الورثة من مرحلة استلام الأمر حتى بيع الشقة، مع التركيز على حماية حقوقهم وتعظيم الإعفاءات الممكنة .
